マンション売却時の費用

マンションを買ったときの価格よりも高く売れれば、持ち出しがなく、すべて手元に残ると思っていませんか?

実は、買ったときと同様に、売却するときも費用がかかります。売却できるかどうかに気をとられ、意外と見逃しがちになりますが、売却するときも、仲介手数料や登記費用、印紙税や譲渡所得税などの諸費用がかかります。いざというときに慌てないように、予めそれらの費用を把握して準備するようにしましょう。

今回は、マンションの売却時に必要な諸費用について、詳しく紹介します。なお、売却することで、住宅ローンの保証料や火災保険料など、購入したときに支払った費用には、一部が返金されるものもあります。これらも併せて紹介します。

 

マンション売却に必ずかかる費用

(1)不動産業者に支払う仲介手数料

マンション売却にあたって一番高額な出費が、この仲介手数料です。

仲介手数料の中には、通常不動産業者がマンションの売却にあたって行うすべての費用が含まれています。

具体的には、広告費や不動産物件情報サイトの掲載料、不動産業者スタッフの人件費、売却マンションの調査費用、契約書作成費用などです。

依頼した期間の長さによって、仲介手数料が高くなったり、安くなったりすることはありません。

 

仲介手数料は、宅地建物取引業法と国土交通省告示により上限が定められています。

「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」(最終改正平成26年2月28日国土交通省告示第172号)

第2 売買又は交換の媒介に関する報酬の額

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の額は,依頼者の一方につき、それぞれ当該売買に係わる代金の額又は当該交換に係わる宅地若しくは建物の価格を次の表の左覧に掲げる金額に区分して、それぞれの金額に同表の右欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする。

 

契約金額

報酬額

200万円以下の金額

100分の5.4

200万円を超え400万円以下

100分の4.32

400万円を超える金額

100分の3.24

 

400万円を超える場合によく使われる速算法は、「物件価格×3.24%+64,800円」という算式です(400万円を超える場合、すべての掛け率が100分の3.24になるのではなく、200万円分は5.4、次の200万円が4.32になり、400万円を超える部分だけが3.24になります)。

例えば、3,000万円のマンションを売却した場合、3,000万円×3.24%+64,800円=103万6,800円です。なお、仲介手数料はあくまでも成功報酬ですので、依頼した不動産業者が買主を見つけ、その相手方と売買契約を締結できた場合にのみ支払義務が発生します。

 

(2)抵当権の抹消費用

売却するマンションにローンが残っている場合、売却前にすべてを完済し、ローン借入の際、担保になっているマンションの抵当権を抹消しなければなりません。

登記手続き自体は、通常司法書士に委託しますが、登録免許税と司法書士の報酬が必要になります。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1物件につき1,000円。不動産ごとにカウントしますので、土地と建物それぞれにかかります。例えば、戸建ての住宅の場合、土地1筆の上に建物が1棟建っていれば、登録免許税は2,000円です。1筆・1棟は、「登記簿の数」で数えます。

マンションの場合も、建物の部分とマンションが建っている敷地の部分を別々にカウントします。敷地部分は、見た目は1つの土地になっていても、登記簿上数筆の土地に分かれている場合があり、その場合は筆数に応じて登録免許税が増えることになります。

司法書士の報酬は、1万円前後が一般的と言われています。

 

(3)印紙税

印紙税法で定められた課税文書に対して印紙税が課税されます。

不動産の売買契約書は、課税文書に該当し、契約書の記載金額によって税額が決まります。なお、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成される契約書については、軽減税率が適用されます。

売買価格が1,000万円を超え、5,000万円以下ですと1万円。5,000万円を超えると3万円の収入印紙の貼付が必要になります。

「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

契約金額

本則税率

軽減税率

10万円を超え、50万円以下

400円

200円

50万円を超え、100万円以下

1千円

500円

100万円を超え、500万円以下

2千円

1千円

500万円を超え、1千万円以下

1万円

5千円

1千万円を超え、5千万円以下

2万円

1万円

5千万円を超え、1億円以下

6万円

3万円

1億円を超え、5億円以下

10万円

6万円

5億円を超え、10億円以下

20万円

16万円

10億円を超え、50億円以下

40万円

32万円

50億円を超える場合

60万円

48万円

※国税庁のホームページ

https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm より

 

(4)住所変更登記の費用

マンション売却の際、登記簿謄本に記載されている住所と住民票上の住所が異なるケースがあります。

例えば、売却前にすでに新居に引っ越した場合やそもそも登記をする際に売却物件と異なる住所で登記をしていた場合などです。

この場合は、所有権移転登記を行う前に登記簿上の住所を住民票上の住所に合せる(変更する)必要があります。登記手続き自体は、通常司法書士が行いますので、住民票が必要になるということだけ覚えておきましょう。こちらも司法書士により異なりますが、報酬額はおおよそ1万円程度になります。

 

(5)引越し費用

マンションの売買契約を締結する際、○月○日までに建物を明け渡しますということを契約書に盛り込まれます。この期日が引渡日になりますので、遅くとも前日までには引越しを終えて、室内を清掃してきれいにしておきましょう。

3月~4月は、引越しシーズンでもっとも混み合う時期ですので、この時期に引越しする場合は、早めに引越し業者に依頼しておく必要があります。費用については、時期や曜日、午前や午後、サービス内容などによってバラツキがありますので、一括見積もりサイトなどを使うと、リーズナブルな料金で引越しを依頼することができます。

 

場合によってはかかる費用

(1)リフォーム費用

マンション売却時に、リフォームしてから売却した方が良いのか? それともそのままの方が良いのか? という質問をする売主がいます。

これはケースバイケースですが、一般的にピカピカの新築同然までリフォームする必要はありません。ただし、故障している箇所や喫煙などであまりにひどい汚れがある場合、建物に不安を覚えるようなひび割れがある場合などは、事前にリフォームする方が買主に良い印象を与えられるでしょう。

リフォームの費用については、施工業者や作業内容によって異なりますが、3LDK程度の広さのマンションであれば、1室のクロス交換でおおよそ10万円前後、全室クロス交換をすると、60万円~80万円程度です。

リフォームをしたからといって、その分高く売れるというものではありません。あくまでも必要最小限の箇所に絞ってリフォームするのが良いでしょう。

リフォーム費用の目安

水まわりのリフォーム

キッチン

50万円~180万円

バスルーム

50万円~200万円

トイレ

10万円~40万円

洗面化粧台

10万円~50万円

 

居室のリフォーム

リビング

50万円~100万円

ダイニング

30万円~50万円

寝室

10万円~30万円

子供部屋

5万円~20万円

玄関

30万円~50万円

 

(2)ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニングも、リフォームと同様に売却にあたって必ず行う必要はなく、したからといって、その分高く売れるというものではありません。

しかし、購入希望者が内覧に訪れた際、キズや汚れが放置されているより、きれいにクリーニングしておいた方がやはり印象は良いものです。場合によっては、売却価格に影響を与えることもあり得ます。

プロのハウスクリーニングに依頼した場合の費用は、部屋の広さや居住状況によって異なりますが、目安として5万円~10万円程度です。

ハウスクリーニング費用の目安

部屋の広さ

居住中

空室

1R/1K

2万円~4万円

1.5万円~3.5万円

1~2LDK

3.5万円~7万円

2.5万円~6.5万円

3~4LDK

7万円~12万円

5万円~9万円

5LDK以上

10万円~

8.5万円~

 

翌年以降にかかる税金

(1)譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産の売却により生じた所得に対してかかる税金のことです。購入価格より高く売れた場合の利益分にかかるため、利益が出ない場合は課税されることはありません。

譲渡所得税は、次の計算式で算出することができます。

譲渡所得=売却価格-(購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費)-特別控除

譲渡所得税=譲渡所得×税率

 

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下か、5年を超えるかで異なります。

所有期間

区分

税率

5年以下

短期譲渡所得

30.630%

5年超

長期譲渡所得

15.315%

なお、譲渡所得税以外に住民税が区分に応じて課税されます。税率は、5年以下の場合は5%、5年超の場合は9%です。

 

譲渡所得税を安く抑えるために、次の3つの特例を利用することができます。

1)3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却する場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除される特例があります。この特例を受けるためには、おおよそ次の要件を満たす必要があります。

・自分が居住していた不動産であること。

・売却の前年及び前々年に、この特例もしくは譲渡損失などの特例の適用を受けていないこと。

・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

これらの要件は例示ですので、詳しくは、国税庁のホームページの『マイホームを売ったときの特例』(https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm)を参照してください。

 

2)所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

売却したマイホームの所有期間が10年以上の場合、課税譲渡所得に応じて軽減税率が適用されます。

譲渡所得

税率

6,000万円以下

10.210%

6,000万円超

15.315%

詳しくは、国税庁のホームページの『マイホームを売ったときの軽減税率の特例』(https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3305.htm)を参照してください。

 

3)買い換えの特例

マイホームを平成29年12月31日までに売却し、代わりのマイホームに買い換えた場合、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます(譲渡益が非課税になるわけではありません)。

例えば、1,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却し、4,000万円のマイホームに買い換えた場合、通常では2,000万円の譲渡益(3,000万円-1,000万円)が課税対象になりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益の課税は行われず、将来買い換えたマイホームを譲渡したときまで課税が繰り延べられます。つまり4,000万円で買い換えたマイホームを将来5,000万円で売却した場合、1,000万円の譲渡益(5,000万円-4,000万円)に対して課税されるのではなく、これに特例により繰り延べられた譲渡益2,000万円を加えた3,000万円が譲渡益として課税されるということです。

このマイホームを買い換えたときの特例の適用を受けるためには、おおよそ次の要件を満たす必要があります。

《譲渡資産(売却するマイホーム)》

・譲渡する年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていること。

・居住期間が通算して10年以上であること。

・売却価格が1億円以下であること。

・譲渡する相手方が親族や特別な関係者でないこと。

《買替資産(購入するマイホーム)》

・家屋の床面積が50m²以上であること。

・築年数が25年以内または一定の耐震基準に適合した家屋であること。

・土地面積が500m²以下であること。

・売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までの3年間に取得すること。

・売却した年の翌年12月31日までに居住を開始すること。

 

こちらについても、詳細は、国税庁のホームページの『特定のマイホームを買い換えたときの特例』(https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3355.htm)を参照してください。

 

マンション売却時に戻ってくる費用

住宅ローン保証料の返金

住宅ローンを利用してマンションを購入した際、万一返済が滞ったときに備えて住宅ローンの保証契約を締結するのが一般的です。保証契約の保証料は、購入物件の価格やローン金額や期間によって異なりますが、通常数十万円から数百万円の保証料が必要になります。

仮にこの保証料を一括して前払いしている場合、売却によりローン残額を繰り上げ返済すると、保証が不要になりますので、ローンの残期間に応じて保証料が返金されます。金融機関によって返金率や手数料などが異なりますので、どのぐらい返金されるのかを金融機関の窓口で確認しておきましょう。

火災保険料の返金

保証契約と同様に、住宅ローンを利用してマンションを購入した際、火災保険の加入を金融機関から義務づけられます。保険料や保険期間は、ローン金額や期間によって異なりますが、保険料を一括して前払いしている場合、保険期間内に解約すれば、残期間分の保険料が返金されます。

ここで注意しなければならないことは、保険期間内に保険対象になっているマンションが売却されたとしても、契約者が解約を申し出でない限り、保険会社は売却を知る術がなく、契約は継続することになります。忘れずに保険会社に解約を申し出るようにしましょう。

各種精算金

(1)管理費・修繕積立金の精算

マンションの管理費や修繕積立金は、翌月分を前月に支払ったり、数ヵ月分を前払いしたりすることが一般的です。

そのため売主が買主の分まで事前に支払っているケースが生じ、その場合は、引渡日を基準に日割り計算をして精算することになります。通常は、仲介業者が売主に代わって日割り分を計算して買主に請求することが多いようです。

(2)固定資産税・都市計画税の精算

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点での所有者が納税する義務を負います。

年の途中でマンションが売却された場合、売却後の税金は、買主が負担しなければならないことになりますので、引渡日を基準に日割り計算をして精算することになります。通常は、管理費や修繕積立金と同様、仲介業者が売主に代わって日割り分を計算して買主に請求することが多いようです。

マンション売却時のQ&A

Q:ローンが残っていても売却はできるの?

A:ローンが残っているマンションでも売却は可能です。ただし1つクリアしなければならない条件がつきます。それは、売却が完了した時点でローン残額を一括返済して、抵当権を抹消することです。この条件をクリアできない限り、まず買い手が見つかりません。

売却価格がローン残額を上回るときは、問題ありませんが、ローン残額に満たない場合は、自己資金を足して返済しなければなりません。もし自己資金を足しても返済できない場合、「任意売却」という方法があります。

任意売却とは、債権者である金融機関や保証会社の承諾を得て、マンションの抵当権を外して売却する方法です。売却代金がローン残額の返済に充てられ、売却代金で賄えない残債務は、保証会社が肩代わりし、以後、売主は保証会社に返済していくことになります。

しかし、任意売却は、金融機関や保証会社が承諾しない限り行えませんので、金融機関や保証会社との交渉が鍵を握ることになります。一般的には、ローン返済が滞納していない限り、保証会社がわざわざ抵当権を外して残債務を肩代することは考えづらく、承諾をとるのは難しいと考えるのが無難かもしれません。

 

Q:リフォームやハウスクリーニングは必須?

A:リフォームやハウスクリーニングは、売却にあたって必ず行う必要があるものではありません。したからといって、その分高く売れるというものでもありません。

最近、中古マンションを購入して自分流にリノベーションすることが流行しています。中古物件を安く購入して、浮かした費用をリノベーションに充てる手法です。自分のライフスタイルに合わせた住まいづくりができて、費用もあまりかからずに済むというのが、大きな魅力のようです。このような場合、リフォームやハウスクリーニングをした分割高になっている物件は、敬遠される傾向があります。

しかし、一般的に流通している中古物件の多くは、リフォーム済みで売りに出されています。きれいな状態の方が、買い手がつきやすいので、仲介業者からもリフォームを勧められることが多いようです。

リフォームはともかくとして、最低限必要な補修を施し、クリーニングをした状態で売りに出すのが、無難のようです。

 

Q:仲介業者を通さずに売却してもいいの?

A:仲介業者を通さずに自分でマンションを売却することは、もちろん可能です。

しかし、素人が不動産の取引するのには、それなりのリスクを負うことを覚悟しなければなりません。まず買い手を自分で探さなければならず、売却に必要な書類を自分で揃えなければなりません。さらにトラブルが発生した場合は、自分で解決しなければならないのです。

仲介手数料を節約するためだけに仲介業者に依頼しないというのは、あまりにもリスクが高く、無謀ではないでしょうか。不動産取引は煩雑で、複雑なものですから、取引をスムーズに終わらせるには、費用はかかりますが、プロの仲介業者に任せるのがもっとも安心できます。

 

Q:仲介業者から思わぬ費用を請求されたら?

A:仲介業者は、通常の仲介業務で発生する費用を依頼者に請求することはできません。例えば、一般的に行われる広告費や現地案内にかかわる費用は、通常の仲介業務の範囲内の業務で、仲介手数料に含まれるものです。

例外的に、依頼者の特別な依頼に基づき発生した広告費などの「実費」については、請求することが認められています。例えば、依頼者の希望で実施した通常の販売活動では行わない広告宣伝の費用、依頼者の希望で行った遠隔地の購入希望者との交渉のための出張旅費などについては、仲介業者は仲介手数料とは別に請求することができます。ただし、あくまでも次の条件のすべてが満たされている場合に限定した例外的な取り扱いです。

1)依頼者の依頼に基づいて発生したものであること。

2)通常の仲介業務では発生しない費用であること。

3)実費であること。

 

もし上記に違反する費用を請求された場合、最寄りの宅地建物取引業協会の相談窓口に相談することをお勧めします。全国の都道府県に設置されている同協会では、無料で不動産取引に関する様々な相談を受けつけています。

 

Q:売却を断念しても、仲介手数料は払わなければいけないの?

A:不動産取引の仲介では、売買契約が成立したときに仲介手数料の請求権が発生します。つまり仲介手数料は成功報酬にあたります。したがって、買い手がつかず売買契約が成立しない場合は、仲介手数料を支払う必要はありません。

意外とお金がかかるマンション売却

マンションを売却するには、思った以上に費用がかかります。必要な出費である以上、やむを得ないものですが、翌年以降にかかる税金については、「3,000万円の特別控除の特例」「所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例」「買い換えの特例」などの特例を利用することによって節税することができます。

マンションの売却で損失が出た場合も、一定の条件を満たせば、「居住用不動産に買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用できます。この特例の適用を受けられれば、マンションを売却した年度の給与など他の所得と損益通算することで税金が安くなります。さらに売却年度に損失の控除がしきれなかった場合は、譲渡の年の翌年以降最大3年間繰り越すことができます。

いずれにしても、特例の適用を受けるためには、要求される要件を満たさなければなりません。特例を賢く利用するためにも、事前によく調べて準備をしておきましょう。

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