任意売却とは。流れ・契約方法・仕組みについてまとめました。

住宅ローンの支払いが出来なくなった際の最終的な返済方法としては主に2つの方法が挙げられます。競売と任意売却です。どちらも不動産を売却して出た利益を住宅ローンの返済に当てて完済に努める方法です。今回は2つのうちの「任意売却」がどのようなもので、どのようなメリットがあるのでしょうか。ご紹介していきます。

任意売却とは


任意売却とは、主に住宅ローンの返済が出来なくなってしまった際に、売却後も住宅ローンの残ってしまう不動産を金融機関や銀行の合意を得て売却することです。任意売却をして得た利益は住宅ローンの返済金として金融機関や銀行に回収されます。

住宅ローンは長期で返済が可能なものの、滞納や延滞を繰り返してしまうと、債務者は分割で返済する権利を奪われてしまいます。すると、住宅ローンの残金を一括で返済するように金融機関や銀行から要求されます。

競売との違いとは

住宅ローンの返済が出来なくなってしまった場合に、不動産を売却して住宅ローンの返済に当てる方法としては、「任意売却」と「競売」の2種類があります。どちらも同じく不動産を売却して住宅ローンの返済に充てますが、それぞれには大きな違いがありますので、理解をしておくことをお勧めします。

「任意売却」の場合は、債務者が金融機関や銀行に対して売却しても良いと同意を得た上で売却をするため、債務者に売却の意思があって行われます。

それに対し、「競売」の場合は債務者が売却したいか否かの意思は考慮されず、金融機関や銀行が裁判所に売却の申請を出したタイミングで強制的に行われます。競売の場合は進行が裁判所を主体として行われるため、債務者の意見は反映されません。

任意売却のメリット

強制的に行われる競売と違い、任意売却は債務者の意思があって初めて実行されます。ここからは任意売却にはどのようなメリットがあるのかを見ていきましょう。

1. 経済的状況が周囲にバレない
任意売却は通常の不動産売却と同じ流れ形で行われます。そのため、周囲からは「不動産を売却したいだけの人」に映ります。対して、競売の場合にはインターネット上にも「競売物件」として掲載されてしまいます。そのため、競売にしてしまうと経済的理由で不動産を売却しないといけないと周りに知れ渡ってしまいますが、任意売却ではそれを防ぐことができます。

2. 競売に比べて高額売却が可能
競売の場合には、裁判所が債務者の意思とは関係なく不動産の情報をインターネットに掲載することで買主を見つけます。そのため、競売は買主に対して不動産について多くの情報が開示されておらず、不利な状況下での購入となるため、安い価格での取引となります。対して任意売却は債務者の意思がある中で行われるため、競売に比べて開示されている情報が多いことから価格がより安定したものとなるのです。

3. 売却の時期の相談が可能
競売は買主が見つかったタイミングで、退去を命じられます。対して任意売却は買主に対して不動産の契約日や明け渡しの日程を相談することができます。そのため、「突然退去しなければならない」という状況に陥りにくいです。

4. 金銭的負担が少ない
競売の場合、債務者に対して引っ越しの費用を援助してもらう権利はありません。しかし、任意売却であれば、不動産売却時の売上金から一部引っ越しの費用を援助してもらえます。そのため、お金のない中で引っ越しをしなければならないことに変わりはありませんが、金銭的負担を少しでも減らすことができます。

任意売却の仕組みとは


住宅ローンを組むときに金融機関や銀行にも抵当権を設定している場合が一般的です。そのため、売却する際には債権者である金融機関や銀行に住宅ローンの返済をして抵当権を解除してもらう必要があります。

しかし、任意売却は不動産を売却しても住宅ローンの返済が完済しなかったり、支払いきれなかった部分を自己資産で完済できないのにも関わらず、金融機関や銀行に抵当権の解除をしてもらうこととなります。そのため、任意売却をするためには債務者にやる気があるだけでは不十分です。債務者はもちろん、債権者である金融機関や銀行、不動産の売却をするのに仲介に入ってくれる不動産会社の協力があって、初めて成功するものです。

任意売却の流れとは


いざ任意売却をしようとしても、どのように行えば良いのかわからないですよね。任意売却はどのような流れで行われるのかをご紹介していきます。

1. 返済の督促が届く
住宅ローンの返済が遅れてしまっていると、金融機関や銀行から電話や郵便で督促が届きます。督促が届いているにも関わらず、長らく対応せずにいると返済意思がないとみなされ、競売に発展してしまう可能性がありますので特に注意しましょう。
2. 現状を把握する
自分の置かれている状況をしっかりと把握する必要があります。どのような対策を取るべきなのかを専門家を交えて確認しましょう。
3. 不動産の査定をする
不動産を任意売却することを視野に入れる際は、売却したい不動産がいくらの値段で売却できるのかを調べる必要があります。もちろん、自力で調べることもできますが、不動産会社に依頼をして査定してもらう方がより本来の売却価格に近い価格をイメージできるでしょう。
4. 債権者と交渉する
任意売却では、不動産を売却したとしても、返済が不可能でも債権者が抵当権の解除をしてくれることが前提にある仕組みです。そのため、債権者に状況を説明して解除してもらえるよう交渉する必要があります。

ここから先のステップとしては、通常の不動産売却と流れはさほど変わりません。不動産の広告活動をしたのちに、契約が決まったら引っ越しの手続きをします。引っ越しの手続きができたタイミングで全てのお金を清算して住宅ローンの返済をしたら任意売却は完了です。

まとめ

今回は
・住宅ローンの返済が厳しくなった場合の措置である「任意売却」と「競売」の違いについて
・「任意売却」はより負担なく、通常の売却に近い形で進めることができる
・自分だけでなく、専門家や不動産会社に協力を仰ぎながら進める必要がある
・「任意売却」の流れは通常の不動産売却と異ならないものの、注意が必要
であることについて記載してきました。

任意売却であれば、高額な売却ができたり、債務者にとって融通が効いたり、金銭的負担が少なかったり、とより優位な取引ができます。

住宅ローンが返済できない状況が長く続いてしまうと、強制的に「競売」の手法が取られてしまいます。拒否権のない競売が始まってしまう前に、なるべく債務者にとって条件の良い任意売却に踏み込むことをおすすめします。

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