不動産競売とは。流れと注意するポイント、デメリットをまとめました。

最近では入札件数も増加傾向にあり、市場の価格よりも低い金額で不動産の取引がされる不動産競売。不動産を購入する側からすると、市場価格よりも低い価格で不動産を購入できる手段として活用したい人も多いかもしれません。しかし、売却を強いられる側からすると「差し押さえ」に相当するのが競売です。競売とは具体的にどのようなものなのか、気をつけるべきポイントやデメリットをご紹介していきます。

不動産競売とは


不動産競売とは、不動産を差し押さえて強制的に債権を回収する手段です。債権者への支払いが滞ってしまった際など、債務者に対して債権者が裁判所に申し立ての手続きをして行われます。

債権者は競売で売り上げた価格を債権に回すことで債権を回収できます。対して、債務者は競売をしても利益になることが1つもありません。それどころか、不利益がいくつも出てしまうため、なるべく避けたいものです。

競売と任意売却の違い

競売でも任意売却でも、不動産を売却したお金を債務の支払いに回すことができる点は同じです。しかし、基本的には債権者発信で行う競売と債務者発信で行う任意売却とでは全くの別物となります。

例えば、競売は買主を選べず、全ての処理が裁判所を主体として行われます。そのため、買主との面識ももちろんなく、落札されたら即退去が一般的です。

対して、任意売却であれば買主を親族にしたり、投資目的の方に購入してもらえれば、そのまま住み続けることも可能です。しかし、親族間での任意売却をするためには市場価格よりも高額で購入してもらう必要があったり、投資目的の方には住み続ける場合には賃料を支払わなければいけなかったりします。住み続けられ、引っ越しの費用は発生しないものの、売却後の賃貸費用についてはしっかりと考慮しておかないといけません。

競売に出された不動産の所有権

競売に出されてしまった不動産の所有権はどう移り変わるのでしょうか。通常の譲渡の場合、買主も売主もどちらも登記の手続きが必要となります。しかし、競売の場合は売主が強制的に不動産を手放さなければならない状態となるため、手続き方法が若干変わってきます。

競売の場合は、手続きが裁判所管轄で行われます。そのため、所有権の持ち主を変更するための抵当権の登記は裁判所が登記所に対して依頼をかけて行うケースがほとんどです。

債務者にかかる競売のデメリット


競売は、任意売却に対して債務者の負担がかなり大きくなってしまいます。競売では、住み続けていたマイホームが取り押さえられてしまうだけでも精神的負担なのに、莫大な金銭的負担をも負うこととなります。競売をされてしまった場合のデメリットや債務者にかかってしまう負担をいくつかご紹介していきます。

競売はかなり安く処分されてしまう

不動産は競売によって処分されるため、落札しようとしている人たちが大勢います。しかし、落札しようとも競売の場合は不動産の内見ができなかったり、通常不動産を購入するときのように不動産会社から十分な情報を教えてもらえなかったりするため、不動産の状況を把握しきれないまま購入しなくてはなりません。そのため、競売の価格は一般的な任意売却の市場価格に対して50〜60%ほどにしかならず、多いときでも70%ほどになる傾向があります。

仮に市場価格が1,000万円ほどであったとしても、競売で売却された場合には500万円〜700万円ほどにしかならないと言えるでしょう。競売の多くの場合が「住宅ローンが支払えないから」とお金を要する理由ばかりです。競売したとしても、住宅ローンの返済は必須です。十分な価格で競売できるのであれば、競売で手に入ったお金で支払いを済ませれば問題はありません。しかし、十分な金額を入手できないとなると、差額分の住宅ローン分もなんとか工面しなくてはならないため、苦労をする可能性が高いです。

引っ越し費用がかかる

競売で落札が決定すると、債務者は直ちに競売にかけられていた物件から立ち退きしなければいけなくなります。任意売却の場合には債権者や買主から引っ越し費用の援助を受けられるケースもあります。しかし、競売の場合は債権者にも買主にも引っ越しの援助をする必要性がないため、引っ越し費用を全額負担しなくてはなりません。

要は競売では、買主の都合によって引渡の強制執行の手続きが行われると、すぐに立ち退きしなくてはいけなくなります。ただでさえ、返済でお金がない中、引っ越しの費用の負担まで発生するため、金額面での負担がかなり大きくなるでしょう。

連帯保証人も負担がかかる

原則、競売で出た利益は全て債権の返済に回されます。全額つぎ込んでも金額が足りないからといって免除されることはなく、残額も、もちろん完済しなくてはなりません。

しかし、経済的余裕がなく支払いが出来ていなかったのに加え、家もなくなり、引っ越しも強いられてしまっては借金の返済どころではなくなります。すると、連帯保証人に支払い義務が発生することとなります。生活基盤がなくなったことにより、より返済が難しくなる場合には連帯保証人にも多大な迷惑と負担をかけてしまうことを忘れないようにしましょう。

競売の流れ


競売の流れはどのようになっているのかを説明します。

1. 債権者は裁判所に対して申し立てをする
2. 競売価格を決めるための調査が行われる
実際に家の中までは調査ができないため、価格は低く設定されるケースが多い
3. 入札が開始される
買主が入札表に記入をして執行官に提出する
4. 最高価買受申出人を決定する
入札書の中で最も高額入札をした方への売却が進められる
5. 登記の変更
裁判所が登記所に名義変更を依頼する
6. 立ち退き
全ての処理が終了した段階で立ち退きしなくてはならない

まとめ

今回は不動産の競売について
・任意売却との違いについての説明
・債務者である売主は売却金額を一切手に入れることができなくなる
・不動産を売却できたとしてもローンの完済をしなければならないため、常にリスクが伴う
・基本的な不動産買取の流れも全ては裁判所が決めた動きに従わなければならない
ということを記載してきました。

債務者が支払いを滞ったり、支払い能力がなくなってしまった場合に、債権者がお金を回収するために行われるケースがほとんどの不動産競売。

内見ができなかったり、十分な説明を受けられないなどの買主の情報不足が原因で、任意売却価格の半額ほどの価値でしか取引をしてもらえない可能性が高いです。ただでさえ、金銭的負担がある債務者に対して、追い討ちをかけるように金銭的負担をかけてしまいます。競売にならないように策を練っておくことが賢明だと言えるでしょう。

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