不動産登記とは。不動産登記にまつわるトラブルを防ぐために知っておくべきポイントをまとめました。

不動産売買で必ず関わることになる「登記」。実は、不動産売買において不動産登記は非常に重要な役割を担っています。なぜなら、不動産登記は所有権や抵当権など重要な権利関係を明確にするものだからです。この記事では、不動産登記とは何か、登記事項証明書に記載されている内容などを解説しています。記事を読み終えると、不動産登記において気を付けるポイントについての理解が深まるでしょう。

不動産登記とは?

不動産登記とは、土地・建物といった不動産1つ1つに対して、地番・面積・権利関係などを法務局の登記官が専門的な観点から判断し、コンピュータに記録することをいいます。登記簿を見ると、土地・建物を誰が所有しているのか、誰から相続・売買されて所有権が移転しているのか、どの金融機関が抵当権を設定しているのか、などということを知ることができます。登記された不動産にはそれぞれ地番や家屋番号が与えられており、法務局で手続きをすれば誰でも登記簿を閲覧することが可能です。

不動産登記に費用は掛かるのか

不動産登記にかかる費用として、登録免許税登記事項証明書取得費用などの実費、司法書士への報酬が挙げられます。不動産売買において登記を行う必要が出てくるのは所有権の移転・保存登記、抵当権の抹消登記など主に権利関係についてでしょう。これらの不動産登記をするにあたって、「登録免許税」と呼ばれる税金が掛かります。
また、不動産登記は司法書士という登記の専門家に依頼することが一般的ですから、司法書士に依頼する場合は報酬の支払いも発生するのです。

登記簿・登記事項証明書とは?

「登記簿」と「登記事項証明書」は事実上同じものです。コンピュータの情報を印刷したものが「登記事項証明書」ですが、以前は紙媒体で記録されていたので、紙媒体の情報をコピーしたものを「登記簿」と呼んでいました。現在は登記情報がコンピュータに記録されているので「登記事項証明書」となるのですが、昔から不動産業務に携わっていた人の中には変わらず「登記簿」と呼んでいる人がいます。

権利証から登記識別情報へ

ドラマや映画などで、不動産の「権利証」というワードを耳にしたことがある人がいるのではないでしょうか。登記情報がコンピュータに記録される以前は、法務局などにおいて紙媒体で保管されていました。不動産の所有権を取得した際に発行されたのが「権利証」でした。現在はコンピュータに情報が記録されますので、不動産の所有権を取得した際には「登記識別情報」と呼ばれる12桁の暗号が発行されます。権利証や登記識別情報は、不動産売却の際など、登記を行う場面で必要な書類となりますので大切に保管しましょう。

登記事項証明書に記載されている内容とは

登記事項証明書に記載されている内容は、表題部権利部(甲区)権利部(乙区)共同担保目録の4つに分かれて記載されています。それぞれの項目で記載される主な内容についてご紹介します。

表題部に記載されている情報は、土地であれば地番や地目、地積など。建物であれば家屋番号や種類、構造、床面積などが記載されています。簡単に言えば、表題部には対象の土地・建物の基本情報が記されているのです。

権利部(甲区)に記されているのは、所有権に関する事項について。これまでの所有者や現在の所有者、所有者が複数いる場合はそれぞれの持ち分、その他相続や売買といった取得した原因など、所有権に関する事項が記載されています。また、税金の滞納などで差し押さえがあった場合は権利部(甲区)に記載されます。

権利部(乙区)では、所有権以外の権利に関する事項について記載があります。例えば、抵当権の設定や抹消など、所有権以外の権利に関係するものが記載されています。

共同担保目録とは、1つの債権に対して複数の不動産に抵当権を設定している場合に「共同担保」としてリスト化されたもののことをいいます。例えば、「対象の不動産Aの他に不動産B・Cを含めて抵当権を設定して金融機関などから借り入れを行う」などの場面で用いられます。

登記事項証明書では、内容が変更されたり、喪失したりした権利について下線が引かれます。例えば、権利部(乙区)に記載されている〇番抵当権の項目に下線が引かれ、次の段に「〇番抵当権抹消」とあれば、下線の抵当権が抹消されたことを意味することになります。

不動産登記で気を付けるべきポイント

実は、登記事項証明書にある「権利部(甲区)」「権利部(乙区)」の登記を行うこと自体は義務ではありません。したがって、売却や相続などで所有者が変わったとしても、相続登記や所有権移転登記をしなくても良いということです。しかし、所有権移転登記を行わないと第三者に権利を対抗できなくなるリスクを抱えたり、相続登記を行わないと不動産を処分したいときに相続人全員と手続きを行わないと処分できない恐れがあったりします。特に、相続登記が何代もされていないケースでは遡って相続登記を行わないとならないため、相続人を探し出すことに難航することがあります。自分を守るため、残された家族に手間をかけさせないためにも、現状に合った登記を行っておくことが大切です。

まとめ

・不動産登記とは、法務局の登記官が不動産の基本情報や権利関係について専門的な観点から判断し、コンピュータに記録することをいう
・不動産登記にかかる費用には「登録免許税」「登記事項証明書などの実費」「司法書士への報酬」がかかる
・登記事項証明書には「表題部」「権利部(甲区)」「権利部(乙区)」「共同担保目録」の4つの項目が記載されている
・権利部への登記は義務ではないが、現状に合った登記を行っておくことが重要

不動産を所有している人の中で登記事項証明書の内容が気になる人は、司法書士などの専門家に1度確認してもらうことをおすすめします。また、不動産売買を検討している人は、契約対象となる不動産の登記事項証明書の内容をきちんと確認してから契約を締結するようにしましょう。

 

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