マンション売却のコツ・ポイント

更新日:2017年10月18日

マンションを売却したいと思っても、何から始めて良いのか? 売却にどのぐらい費用がかかるのか? 売却までどのぐらい時間がかかるのか? など分からないことが多く、困ってしまいます。
実際に売りに出したとしても、すぐに売れるとは限りません。買い換えをする場合などは、予定通りに売れないと、資金計画に影響を及ぼし、最悪の場合、買い換えを諦めざるを得ない事態に陥ります。
自分の財産であるマンションを売る以上は、少しでも早く、高く売りたいものです。このような希望を叶えるために、マンションを売却するときの心配や悩みごとを解消し、早く高く売るコツとポイントを紹介します。

マンション売却の相場

エリアからマンション売却相場を検索

マンション売却時には相場を把握しておくことが重要

マンションを売却しようとするとき、まず重要なことは、周辺の相場を調査することです。
自宅周辺のエリアで、自分のマンションがいくらで取引されているのかを把握できれば、売却価格を検討する上で材料として使えるだけでなく、買い換えを行うときの資金計画も立てやすくなります。
ウェブサイトを使えば、簡単に調査できます。実際の取引の売却価格や売り出し中の物件の販売価格などで、おおよその相場を把握することができます。
相場を調べるのに便利なサイトを紹介します。

(1)土地総合情報システム http://www.land.mlit.go.jp/

国土交通省が提供する土地総合情報システム。
国土交通省がアンケート調査に基づいて、過去5年間に取引されたマンション・戸建て・土地の実際の成約価格を公開しています。不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索することができ、四半期ごとのデータを比較できますので、価格の変化も簡単に調査できます。なお、土地総合情報システムは、不正アクセスによる情報流出の可能性があるため、6月10日よりシステムの運用が停止されています。

(2)REINS Market Information http://www.contract.reins.or.jp/

レインズは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営・管理する不動産流通標準情報システム。
全国4つの指定流通機構で構成されている「全国指定流通機構連絡協議会」が保有する実際の売買価格(成約価格)などの取引情報を検索することができます。地域・沿線・駅から距離・専有面積・間取り・築年数などの条件を設定して検索できるため、希望する物件に近い情報をピンポイントで調べることができます。

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マンション売却の基礎知識

マンション売却の流れ

(1)不動産業者による査定

マンションを売却する場合、自分で買い手を見つけるのが難しいので、通常は不動産業者に仲介を依頼することになります。希望価格で売却できるかは、不動産業者の力量にかかっているといっても過言ではありません。適切な不動産業者を慎重に選ぶようにしましょう。
不動産業者を選ぶ際、一般的な流れとして、まず候補となる業者にマンションの査定を依頼することから始めます。査定は無料でしてくれますので、気軽に複数の業者に依頼するのが良いでしょう。
複数の業者に査定を依頼する際は、次の3つの業者を必ず含めるようにしましょう。

(2)媒介契約

複数の不動産業者から査定書を受けとったあと、この中から実際に売却を仲介してもらう業者を選ぶことになります。
選定のポイントは、査定書に書かれた査定の根拠や売却活動計画に説得力があるかどうかです。査定価格が高いからといって、実際にその価格で売れるとは限りません。逆に、根拠もなく高く査定する業者は信頼性に欠け、避けた方が無難です。
不動産業者に仲介を依頼する場合は、必ず媒介契約を締結します。これは宅地建物取引業法によって規定されており、依頼者は、次の3つの契約形態の中から1つを選ぶことになります。

専属専任媒介 特定の不動産業者に媒介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約。依頼を受けた不動産業者は、依頼者に対して1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。依頼者は、自分で購入希望者を見つけることはできません。
専任媒介 専属専任媒介と同様に特定の不動産業者のみに媒介を依頼する契約。不動産業者は、依頼者に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。依頼者は、自分で購入希望者を見つけることができます。
一般媒介 複数の不動産業者に重ねて媒介を依頼することができる契約。不動産業者に報告義務はなく、依頼者も自分で購入希望者を見つけることができます。

媒介契約を締結したあと、売却活動を行う前に不動産業者と相談して売り出し価格を決めなければなりません。
査定価格と希望価格が同じ、あるいは査定価格が希望価格を上回っている場合は、査定価格で売り出せば良いので問題はありませんが、査定価格が希望価格を下回っている場合、どうようにすべきか検討しなければなりません。
売り出し価格は、売却活動に大きな影響を及ぼしますので、早く売却したい場合は査定価格に、時間をかけても高く売却したい場合は希望価格に近い価格を設定するのが良いでしょう。

(3)売却活動の開始

媒介契約を締結すると、不動産業者は売却活動を開始します。通常は「マイソク」と呼ばれる物件広告資料を作成し、チラシや新聞の折り込み広告を近隣に配布します。「レインズ」の不動産流通標準情報システムに登録して、全国の不動産業者に対して物件情報を公開します。必要に応じて主要な物件情報サイトにも登録して、幅広く購入希望者を募ります。
不動産業者に任せておけば良いというものでもありません。あまり反応がない場合には、値下げのタイミングや金額を決めなければなりませんが、これがとても難しい判断になります。情報が購入希望者まで届いていない段階で値下げに踏みきるのは時期尚早です。十分な売却活動がなされているかを正確に見極めなければなりません。

(4)内覧

購入希望者は、必ず内覧で実物を見た上で、購入するかどうかを判断します。
空室を売却するのであれば、特に準備することはありませんが、居住中の場合、内覧をしたいという希望差のために、いつでも見せられるように準備しておく必要があります。家具や家電製品などが雑然と置かれている部屋は、意外と狭く感じるものです。室内の整理整頓を心がけ、トイレ、洗面所や浴室は、清潔かどうかをチェックされるところですから、きちんと掃除しておきましょう。

(5)購入申込

内覧でマンションを気に入った購入希望者がいると、不動産業者を通じて購入申込書(買付証明書)が提示されます。この書類は、購入の意思表示であるとともに、購入にあたって希望する条件を提示する書類でもあります。もっともよく提示される条件は、この金額であれば購入したいという希望購入価格の提示です。
この段階で、価格交渉が始まるわけです。安易な値引きは厳禁ですが、交渉をまとめるためには、ある程度の譲歩も必要です。提示された条件の回答は、不動産業者と相談して決めた上で、不動産業者を通じて購入希望者に伝えます。

(6)売買契約

条件交渉がまとまり、双方が合意すれば、いよいよ正式に売買契約を締結することになります。
売買契約書は、不動産業者が用意しますが、予め契約書の内容や特約した条件などがきちんと盛り込まれているかを確認しておきましょう。
契約に際して、不動産業者の宅地建物取引士が、買主に対して重要事項の説明を行います。重要事項説明について買主に異議がないときは、売主・買主双方が契約書に署名・捺印し、買主から手付金を受けとると、契約が成立します。
一般的な手付金の額は、売買代金の5%~10%です。手付金を受けとるのと引き換えに、買主に領収書を交付する必要があります。

(7)決済と引渡

一般的に契約日の約1ヵ月後に、決済と引渡が行われます。
まず残金の決済が行われ、買主から売買代金の残額を受けとります。すでに契約締結時に手付金を受けとっていますので、売買代金から手付金を差し引いた金額が銀行振込などによって払い込まれます。
残額の入金を確認すると、売主は買主にマンションの鍵などの必要物を引き渡します。登記を委託した司法書士が、所有権移転登記申請書を法務局に提出して、引渡が完了します。なお、売却したマンションに住宅ローンの残債務がある場合は、一括返済して抵当権を抹消する手続きを司法書士に併せて委託することになります。

(8)確定申告

無事にマンションを売却できたら、翌年の2月~3月に売却の利益や損失を確定申告する必要があります。
マイホームとして使っていたマンションであれば、たとえ利益が出たとしても、「3,000万円の特別控除の特例」などの特例を利用できます。詳細については、後述します。
いずれにしても、必ず確定申告をするようにしましょう。

マンション売却に必要な書類

マンションを売却するには様々な書類を必要とします。それぞれの場面で必要とする書類をまとめましたので、参考にしてください。

(1)不動産業者に査定を依頼するときに必要な書類

1)間取り図
マンションの部屋の広さや間取りが書かれた平面図のことです。手もとに保管していない場合は、購入した際のパンフレットに描かれた平面図で代用することもできます。

2)マンションの管理規約
マンションの管理規約や使用細則が書かれた書類。どのような管理がされているのか、共用部分の使用にあたってどのような決めごとがあるかがわかる書類です。手もとにない場合は、管理組合に依頼して再発行してもらいましょう。

3)購入時の売買契約書と重要事項説明書
マンションを購入した際に取り交わした売買契約書。それと契約締結時に宅地建物取引士が説明し、交付を受けた重要事項説明書です。ともに当時のマンションの詳細を知る上で重要な書類です。

4)登記簿謄本
マンションの権利関係を証明するために必要な書類。法務局に行って謄本の交付申請をすれば、入手できます。

5)固定資産税の納付書
不動産の所有者には、固定資産税が課せられます。納付書を見れば、マンションの評価額や税額を確認でき、きちんと税金を支払っていることも証明されます。

(2)不動産業者と媒介契約を結ぶときに必要な書類

1)媒介契約書
不動産業者との媒介契約を証明する書類。不動産業者が用意しますので、署名・捺印する前に内容に間違いがないかをしっかり確認しておきましょう。

2)身分証明書
厳密には書類ではありませんが、身分を証明するために必要とされます。一般的には公的機関が発行した写真付きの証明書(運転免許証・パスポート・マイナンバーカードなど)を提示します。

(3)買主と売買契約を結ぶときに必要な書類

1)売買契約書
買主との売買契約を証明する書類。通常は媒介する不動産業者が用意します。事前に契約書の内容に目を通しておきましょう。

2)権利書(登記済証または登記識別情報)
契約締結時に買主に渡す必要はありませんが、マンションの所有者であることを証明するために持参するのが一般的です。

3)身分証明書
ここでも、運転免許証・パスポート・マイナバーカードなどの身分証明書を用意する必要があります。

(4)決済・引渡のときに必要な書類

1)印鑑証明書
所有権移転登記に必要な書類。印鑑証明書の有効期限は3ヵ月ですから、3ヵ月以内に発行されたものを用意する必要があります。

2)権利書(登記済証または登記識別情報)
所有権移転登記に必要な書類ですので、忘れずに持参しましょう。

3)身分証明書
ここでも、身分証明書が必要です。これまで何度も買主と会っているので、必要ないと思われますが、取引上のルールになっていますので、必ず用意しておきましょう。

4)マンションの関係書類
マンションの管理規約や使用細則が書かれた書類のほかに、設備の仕様説明書や取扱説明書なども買主には必要になりますので、持参して渡しましょう。

5)委任状
司法書士に所有権移転登記を委託するのに必要な書類です。

マンション売却にかかる期間

マンションを売却するのに、いったいどのぐらい期間がかかるのでしょうか?
売る側にとっては、とても気になることです。特に買い換えなどでスケジュールが決まっている場合は、なおさらです。
一般的に首都圏で3ヵ月程度、近畿圏で3.5ヵ月程度といわれています。これは、売却活動を開始してから売買契約が成立するまでの期間です。これに売却開始までの期間と契約から引渡までの期間をプラスすると、査定を依頼してから引渡までは、首都圏で約5ヵ月かかることになります。
・査定を依頼して媒介契約を結ぶまで:約1ヵ月
・売却開始から売買契約の締結まで:約3ヵ月
・契約から決済・引渡まで:約1ヵ月

マンション売却にかかる手数料

(1)仲介手数料

仲介手数料は、宅地建物取引業法と国土交通省告示でその上限が定められています。
「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」(最終改正2014年2月28日国土交通省告示第172号)
第2 売買又は交換の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の額は,依頼者の一方につき、それぞれ当該売買に係わる代金の額又は当該交換に係わる宅地若しくは建物の価格を次の表の左覧に掲げる金額に区分して、それぞれの金額に同表の右欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする。
契約金額 報酬額
200万円以下の金額 100分の5.4
200万円を超え400万円以下 100分の4.32
400万円を超える金額 100分の3.24

400万円を超える場合によく使われる計算式は、「物件価格×0.0324+64,800円」です。
なお、400万円を超える場合、すべての掛け率が0.0324になるのではありません。最初の200万円分の掛け率は0.054、次の200万円が0.0432で、400万円を超える額だけが0.0324になるのです。
例えば、2,000万円のマンションを売却した場合、2,000万円×0.0324+64,800円=71万2,800円です。
仲介手数料は成功報酬ですから、依頼した不動産業者が買主を見つけ、その相手方とマンション売買契約を締結しない限り支払義務は発生しません。

(2)収入印紙代

不動産の売買契約書は、印紙税法で定められた課税文書に該当しますので、所定額の収入印紙を貼付する必要があります。税額は、契約書の記載金額ごとに定められています。なお、契約書の金額が10万円を超えるもので、2014年4月1日から2018年3月31日までの間に作成される契約書については、軽減税率が適用されます。
売買価格が1,000万円を超え、5,000万円以下の場合1万円。5,000万円を超える場合は3万円の収入印紙を貼付しなければなりません。
「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え、50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え、100万円以下のもの 1,000円 500円
100万円を超え、500万円以下のもの 2,000円 1,000円
500万円を超え、1,000万円以下のもの 1万円 5,000円
1,000万円を超え、5,000万円以下のもの 2万円 1万円
5,000万円を超え、1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え、5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え、10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え、50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円
※国税庁のホームページ(https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm)より。

(3)登記費用

登記手続きについては、通常司法書士に委託しますので、その費用としては、登録免許税の実費と司法書士の手数料が必要になります。
売却するマンションにローンが残っている場合、売却前にすべてを完済し、ローン借入の際、担保になっているマンションの抵当権を抹消しなければなりません。通常抵当権抹消登記の費用は、売主が負担します。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1物件につき1,000円。不動産ごとにカウントしますので、土地と建物それぞれにかかり、土地1筆・建物1棟であれば、登録免許税は2,000円です。
司法書士の手数料は、1万円前後が基本的な額です。
なお、売却後の所有権移転登記の費用は、買主が負担するのが一般的です。

(4)売却後に戻ってくるお金もある

固定資産税と都市計画税は、1月1日現在の所有者が納税しなければなりません。
年の途中でマンションが売却された場合、売却後の固定資産税・都市計画税は、買主の負担になりますので、引渡日を基準に日割り計算をして、売主と買主で精算するのが一般的です。通常は、仲介業者が売主に代わって日割り分を計算し、買主に請求します。

マンション売却にかかる税金

無事にマンションを売却できたら、翌年に売却の利益や損失を確定申告する必要があります。
利益さえ出なければ、確定申告は不要だと思うかもしれませんが、そうではありません。税法上は申告しなくても問題ないのですが、損失分を給与など他の所得と損益通算することで、税金が安くなるのです。
いずれにしても、利益の有無にかかわらず必ず確定申告をするようにしましょう。

マンションの売却で利益(所得)が生じた場合、譲渡所得税が課税されます。購入価格より高く売れた場合の利益分にかかるため、利益が出ない場合は課税されることはありません。
譲渡所得税は、次の計算式で算出します。
譲渡所得=売却価格-(購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費)-特別控除
譲渡所得税=譲渡所得×税率

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下と5年を超える場合とで異なります。
所有期間 区分 税率
5年以下 短期譲渡所得 30.630%
5年超 長期譲渡所得 15.315%
なお、譲渡所得税以外に住民税が区分に応じて課税されます。税率は、5年以下の短期譲渡で5%、5年超の長期譲渡で9%です。

(1)相続したマンションを売却する場合

相続したマンションであっても、上記の利益がでれば、譲渡所得税が課税されるの当然ですが、譲渡所得を計算する際、取得費に相続税を含めることができる特例を利用することができます。
相続税を納めていないと適用されませんが、納付している場合は、納税額を取得費として計上できますので、節税することができます。この特例は、相続税の申告期限(死亡から10ヵ月)の翌日から3年以内に相続不動産を売却した場合にのみ適用されます。
詳しくは、国税庁のホームページの『相続財産を譲渡した場合の取得費の特例』(https://www.nta.go.jp/
taxanswer/joto/3302.htm)を参照してください。

(2)消費税の課税対象となるもの

個人がマンションを売却しても、売却代金に対して消費税はかかりません。しかし、売却に際して支払う手数料などに消費税がかかる場合がありますので、例示しておきます。
・仲介手数料
・登記費用(司法書士の手数料)
・住宅ローンの繰り上げ返済の手数料

(3)マンション売却で使える特例・減税

住居用として使っていたマンションであれば、売却により利益が出たとしても、一定の要件を満たせば、次の特例を利用できます。
・「3,000万円の特別控除の特例」
・「所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例」
・「買い換えの特例」
これらの特例を適用できれば、ほとんど税金を納める必要はないでしょう。

逆に売却で損失が出た場合も、一定の条件を充たせば、次の特例を利用できます。
・「居住用不動産に買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
・「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
これらの特例を利用できれば、不動産を売却した年度の給与など他の所得と損益通算することで税金が安くなります。さらに売却年度に損失の控除がしきれなかった場合は、譲渡の年の翌年以降最大3年間繰り越すことができます。

詳細については、下記の国税庁のホームページを参照してください。
『マイホームを売ったときの特例』(https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm)
『マイホームを売ったときの軽減税率の特例』(https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3305.htm)
『特定のマイホームを買い換えたときの特例』(https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3355.htm)
『マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき』(https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm)
『住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき』(https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3390.htm)

マンション売却を成功させるコツ・ポイント

マンションの査定価格に影響するポイント

(1)最寄り駅からの距離

都心の場合、最寄り駅からの距離が査定価格に大きく影響します。徒歩10分、距離にすると1kmが1つの目安になり、これを超える場合は査定がマイナスになります。また最寄り駅が特急や快速が停車する主要駅であれば、査定が高くなります。
地方の場合は、最寄り駅からの距離よりも、駐車場が重視される傾向があります。敷地内に確保されている駐車台数や駐車料金が査定に影響します。

(2)立地条件

マンションからの徒歩圏内に、買い物に便利なスーパー、保育園・幼稚園・小学校などの学校、公園などの遊び場があるかどうかも、査定価格に影響します。中でも公園は、子育て世代がもっとも重視する傾向があります。これら以外では、コンビニ・病院・郵便局・銀行・役所の窓口など施設が近くにあると、査定が高くなります。

(3)階数・方角

部屋やベランダからの眺望の良いマンションは人気がありますから、階数が上になればなるほど査定が高くなる傾向があります。販売価格もそのように設定されているのが一般的です。
方角については、何といっても南向きが一番で、東南の角部屋がもっとも査定が高くなります。陽当たりを重視する購入希望者が多いためで、たとえ南向きであっても、障害物などで陽当たりが悪い場合は、査定が高くはなりません。
これに対して東向きや西向きは、査定が低くなり、北向きはさらに低くなります。

(4)セキュリティ

最近は、セキュリティが施されたマンションに人気が集まる傾向があります。
24時間管理人が常駐、玄関の自動ドア・オートロックシステム、防犯カメラの設置などのセキュリティ設備が充実したマンションは査定が高くなります。

(5)リフォームの有無、使用状況

リフォームを行えば、査定は高くなりますが、例えば、100万円かけてリフォームしたしたからといって、査定が100万円高くなるというものではありません。これを誤解して、査定額を上げるためにリフォームをしようとするのであれば、やめた方が賢明です。
リフォームは別して、部屋の使用状況は査定価格に大きく影響します。日頃の部屋の使い方が重要ですので、普段から清掃をきちんとしておきましょう。多少の壁紙の汚れは、気にする必要はありませんが、あまりにひどい汚れやひび割れがある場合は、内覧に訪れる購入希望者の印象も悪くなりますので、事前に修理した方が良いでしょう。

内覧準備のポイント

何も置かれていない空室は広く見えますが、家具や家電製品、その他諸々のものが雑然と置かれている部屋は、意外と狭く感じるものです。不要なものを処分して室内の整理整頓を心がけましょう。
トイレ、洗面所や浴室は、内覧に訪れる購入希望者が必ずチェックするところです。きちんと掃除して清潔さを保っておきましょう。
第一印象が大切ですから、玄関の清掃を入念に行い、下駄箱を整理して靴などをきちんと収納しておいた方が良いでしょう。

買主と接する際の注意点

中古マンションを購入しようとする人は、どのような理由で持主が手放そうとしているのかが気になるものです。買い換えるため、急に転勤になったため、ローンが払えなくなったためなど、様々な理由があります。
中には買主には言いたくない理由もあります。しかし、たとえ言いたくない理由であったとしても、買主が知りたい場合は、最初にはっきりと伝えなければなりません。そうすることで、買主の信頼を得ることができるからです。
買主とは、内覧のときや価格交渉に応じるときなどに顔を合わす機会があり、価格交渉の場では、即座の判断を求められることがあります。例えば、100万円の値引きに応じてくれれば買うという条件が出された場合などです。このような場合、即答するのはとても難しいものです。しかし何日も返事を保留して待たしてしまえば、買主の不満が募ります。
価格交渉の場においては、優柔不断な対応は厳禁です。回答までに時間がかかる場合は、いつまでに回答する旨を事前に伝え、買主の立場を考慮して対応することが大切です。

適正な価格で売り出す

マンションを売却する場合、誰もが高く売りたいと考えます。しかし、相場よりも高い価格で売り出すと、結局売れずに価格を下げざるを得ない事態に陥ることが多いのも事実です。
マンションは、時間をかければ高く売れるものではありません。過去に高値で売れた実績があるからといって、今回も売れるとは限りません。時間がかかればかかるほど、管理費や固定資産税などを負担し続けなければならず、コストも嵩みます。
重要なことは、適正に査定し、適正な価格で売り出すことです。適正価格で売り出すことが、結果的にマンションを早くかつ高く売れることに繋がるのです。適正価格を見極めるためには、査定書に書かれた査定の根拠や売却活動計画の説得性で判断するほかはありません。

価格の値下げは、タイミングと金額が重要

せっかく売り出したマンションの価格を値下げしたくはありませんが、期間が経過したにもかかわらず、反応が悪く、引き合いも少ない場合は、値下げを検討せざるを得ません。
しかし、例えば、1ヵ月売り出しても売れなかった場合、10万円だけ値下げするという小幅な値下げは、あまり効果がありません。2,500万円の物件が2,490万円になったからといって、広告を見ている人にはあまり影響がなく、値下げに気づかないでしょう。ただし、2,000万円を1,990万円に下げる場合は別で、価格帯が変わりますので、効果があります。
適正価格で売り出している場合は、3ヵ月を1つの目安として値下げを検討することをお勧めします。一般的に媒介契約は3ヵ月を1つの節目にしていることが多く、不動産業者にも3ヵ月間で成果を出せなかったという責任がありますので、売却戦略を変えるのには良いタイミングになります。
3ヵ月を経過したにもかかわらず売れない場合は、その時点で、値下げを行うか、思いきって不動産業者を変えるかを 検討してみてはいかがでしょう。

マンション売却の注意点

ローンが残っている場合

ローンが残っているマンションでも売却することができます。ただし、売却が完了した時点でローン残額を一括返済して、抵当権を抹消するという条件がつきます。抵当権が設定されたままのマンションは、売却しようとしても、まず買い手が見つからないでしょう。
マンションの売却価格がローン残額を上回るときは、売却額で一括返済が可能ですから、支障はありませんが、ローン残額に満たない場合は、自己資金で補填するなどして、返済しなければなりません。仮に自己資金を足しても一括返済できない場合、抵当権を抹消できませんので、通常の売却は諦めざるを得ません。
それでもどうしても売却したい場合は、「任意売却」という方法があります。
任意売却とは、債権者である金融機関や保証会社の承諾を得て、マンションの抵当権を外して売却する方法です。売却代金がローン残額の返済に充てられ、売却代金で賄えない残債務は、保証会社が肩代わりし、以後、売主は保証会社に返済を続けることになります。この任意売却を行うには、金融機関と保証会社が承諾することが条件になります。一般的には、ローン返済が滞っていない限り、保証会社がわざわざ抵当権を外して残債務を肩代することは期待できず、承諾を得るのは難しいと考えるべきでしょう。

マンション売却のタイミング

マンションの築年数は、査定に大きな影響を及ぼす要素です。
日本の中古住宅市場は、欧米に比べるとあまり活発ではありませんので、築年数が売却価格に大きく影響してきます。一般的に築10年を過ぎると、マンションの資産価値は基本的に下がる傾向がありますので、少しでも高く売りたり場合は、築15年以内に売却するのがお勧めです。
しかし、築年数が古いからといってまったく売れないわけではありません。例えば、リフォームやリノベーションをしてから売却するという手法もあります。重要なのは、売却価格を適正な価格にすることです。そのため築年数が経っているマンションであればあるほど、精度の高い査定を行う必要があります。
なお、一般的に9月~11月の秋、1月~3月の冬~春の時期に不動産取引が活発になるといわれています。 しかし今では、1年を通して平均的に不動産が取引されていますので、時期や季節の影響は少ないと考えて差し支えありません。

マンション売却の失敗事例

『あなたのマンションを買いたい人がいます』というチラシ

よくマンションの郵便受けにポスティングされるチラシです。チラシの投函者は、地元の不動産業者が多く、あたかも購入希望者がいるかのような内容を記載しています。このチラシを見た所有者は、満足できる価格が書かれていたので、売っても良いと判断して、その不動産業者に連絡を入れて、媒介契約を結びます。
ところが、実際に購入希望者がいるはずもなく、いつまで経っても売れません。不動産業者に不信感を抱いた所有者は、チラシに騙されたことに気づきましたが、すでに媒介契約を結んでいるので、他の不動産業者に乗り換えることもできません。
結果的に不動産業者から値下げを要求され、チラシの価格を大幅に下回る価格で売却せざるを得なかったという結末は、よくある話です。
このようなチラシには、要注意ですよ!

相場よりも明らかに高い査定価格を提示する不動産業者

複数の不動産業者に査定を依頼した場合、もっとも高く査定した業者に仲介を依頼したくなりますが、しかし相場よりも明らかに高い価格を提示した業者は要注意です。仕事をとるためだけに査定を高くしている業者もあるからです。中にはしきりにマンションを誉め、高値でチャレンジする価値がありますよ! とお世辞を並べて、仕事をとろうとする業者もいます。
よくある失敗が、このような相場よりも明らかに高い査定価格を提示する不動産業者に仲介を依頼してしまうことです。相場よりも高い価格で売り出すと、運よく売れる場合がまったくないとは言いきれませんが、通常は時間をかけても買い手が現れず、最終的に値下げを行わざるを得ない事態に陥ります。結局、時間がかかった上に安く売却することになってしまいます。
不動産業者から提示された査定だけに頼らず、ウェブサイトで自宅周辺のエリアの実際の取引の売却価格や売り出し中の販売価格などを調べて、おおよその相場を把握しておけば、このような相場よりも明らかに高い価格を提示する業者を排除できます。

汚れたまま売却しようとしてしまった

すでに新居に転居した所有者が、空き家になっている元のマンションを売却する場合、新居の購入にお金がかかったので、売却の費用を節約するために何もせずにそのままの状態で売りに出すことがあります。
リフォームやハウスクリーニングは、売却にあたって必ず行う必要のあるものではありませんが、汚れた状態のままでは、買い手が敬遠してしまいます。購入を考えている人は、必ず内覧に訪れて、マンションの状態を見てから購入を決めます。その際、壁や床に大きなキズや凹みがあって、壁紙がひどく汚れていたら、通常は買おうとする気にはなりません。
リフォームまでは無理だとしても、最低限クリーニングをかけて部屋をきれいな状態にしておくことが、売却する上で不可欠の条件といえます。

欲ばったばかりに好機を逃してしまった

少しでも高く売りたいと欲ばったばかりに、売却の好機を逃してしまうことがよくあります。
例えば、不動産業者から提示された査定が2,000万円のマンション。ウェブサイトで周辺のエリアの売却価格を調べてもほぼ同じ価格です。この中古マンションを売却して、新築の戸建て住宅を購入しようと考えた所有者は、少しでも高く売却したいので、売却価格を2,200万円に設定して売り出しました。
売り出して2週間後、2,000万円なら買っても良いという買い手が現れました。仲介した不動産業者は、こんな好機はないと、売却を勧めましたが、欲ばった所有者は、もっと高く買ってくれる買い手が見つかるはずだといって断ってしまいました。
しかしそれ以降、3ヵ月を過ぎても買い手は現れず、最終的に2,000万円の価格を1,850万円まで値下げして、売り出しから5ヵ月後、ようやく売却することができました。
あのときに売っていれば‥‥。欲ばったばかりに売却の好機を逃してしまった失敗例です。

大手の不動産業者に任せれば安心?

よくある失敗で、大手の不動産業者だから安心して任せていたが、うまくいかなかったという事例です。
実は、これは大手の不動産業者に任せたから失敗したのではなく、大手という安心感から、あまり検討もせずに、大手の不動産業者に決めてしまったことが失敗を招いたのです。
大手の不動産業者だからといって、必ずしも常に適切な売却価格を設定して、適切な売却方法をとってくれるとは限りません。大手の場合、多くの案件を抱えていますので、こちらが期待しているような時間と労力をかけてくれないこともあり、地元の小さな不動産業者の方が、親身になって面倒を看てくれることもあります。
大手だから安心してすべてを任せてしまうのではなく、地元の中小の業者を含めて複数の不動産業者に相談し、本当に信頼できる業者を見極めることが大切なのです。

マンション売却の体験談

「簡単に売れない」

ニックネーム:kf(https://smoola.jp/realvoice/837)

売却活動をし始めて、そう簡単に物件が売れないということに気づきました。
売却価格を付けることが一番難しく、周辺相場の金額を考えながら高すぎず、安すぎない程度の値段をつけるようにしました。ファミリータイプの物件はローンを完済しないと売れないため、じっくりと売却期間を長めに考えて売ることが大切だと思いました。
不動産会社は3社くらいに見積もりをしてもらい、そのうち1社に専任でお願いすることにしました。不動産業者は、地元の不動産屋ではなく、大手の不動産会社にお願いし、チラシや広告をたくさん打ってもらい、なんとか売却できました。
売り出し価格を周辺のマンション相場を参考に決めましたが、同じマンションで同様なタイプの部屋が売り出されていないため、過去の取引事例を見せてもらい、他の部屋との広さの差を考えて、売り出し価格を出しました。周辺では最低価格に近い売り出し価格だったようで、数週間で買い付けが入るなど、早く売りたかったので助かりました。

「絶対に一般媒介契約での売却が良い」

ニックネーム:obochan(https://smoola.jp/realvoice/1196)

「不動産会社は1社に専任媒介で頼んだ方がやる気を出して売ってくれる」は間違い。
一般媒介の方が売り手に有利です。専任との違いは、レインズの登録とか状況報告の義務ですが、業者は売らないと利益にならないので、必ず売ろうとします。そのとき、ライバルがいた方が競って活動しますし、売主にとって比較できるので良いことばかりです。ただ、これは私の場合「築30年以上の中古。1,000万円ちょいの物件。場所は良し」であり、条件が違うと分かりませんが。結局、売却したマンションの他の部屋の方の紹介で売れました(自己発見取引と言うそうです)。お蔭で契約事務だけ他の業者に任せたので、仲介手数料を節約できました。専属専任だとこれは許されません。低価格の古い物件は、ネットで遠くの人が競って買うことはありませんから、あらゆる販売可能性を残すためにも、一般媒介契約にすべきです。

「決め手がわからなかった」

ニックネーム:Y.O(https://smoola.jp/realvoice/2014)

分譲で購入したマンションを引っ越しをするために売却することにしました。
自分の物件の相場もよくわからず、売却するにあたり何から手をつけて良いかわからなかったので、近所の不動産会社に相談することにしました。売却の全体の流れ、会社による仲介手数料の違い、諸経費などでも費用がかかるということを初めて知りました。
査定額に沿って売り出し価格を決めるつもりでしたが、ローンの残額もそれほどなかったので、不動産会社に相談し、できるだけ早めに買い手がつくラインの金額を売り出し価格に設定しました。売れるまでは思ったよりも時間がかかりましたが、途中価格を下げることなく、最終的には無事に売却にこぎつけることができたので良い判断だったと思います。

「事前にリフォーム」

ニックネーム:あっちゃんママ(https://smoola.jp/realvoice/2415)

今回は私たち夫婦にとっては2回目となる売却体験でしたが、これまで自分たちが思っていた以上に、物件の状態の良し悪しが、売却時期や金額に大きく反映されるのだと言うことを知りました。リフォームした上での売却でしたが、それが功を奏して、思っていた以上に、よい条件で売ることができたので、とても満足しています。

「不動産屋さんは地元が安心」

ニックネーム:みるみる(https://smoola.jp/realvoice/2615)

不動産屋さんなんてどこでも平均的に同じような対応をしてくれると考えていましたが、会社によって対応は本当に様々でした。自分でしっかりと吟味をしてキチンと見極めてからお願いをしないと良い売却活動ができないと感じました。 仲介手数料が会社によって違うことを知らず、思ったよりも手数料がかかって驚きました。
不動産屋さん選びがとにかく大切です。 大手だから良いということはありませんし、じっくりと向き合って真摯に対応してくれる会社や営業さんを見つけることが、売却活動を成功させるには一番重要だと思いました。

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